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5 dados que o gestor jurídico corporativo precisa saber sobre distrato e crises econômicas

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O gestor jurídico corporativo das incorporadoras imobiliárias é uma figura essencial na definição das estratégias que a empresa seguirá em momentos de bonança ou de crise econômica, como o mundo enfrenta hoje com a pandemia de coronavírus. 

Um problema comum enfrentado pelo setor em tempos de aperto econômico é a extinção de contratos de compra e venda de imóveis, o chamado distrato. Com o aumento do desemprego e a redução da renda das famílias, é frequente que as pessoas desistam de fazer grandes aquisições, como é a compra de uma casa. E isso é um terreno fértil para conflitos entre essas empresa e os consumidores. 

Incorporadoras imobiliárias: como evitar problemas com o consumidor final

Um exemplo é o que houve em 2016, quando o Brasil passou por uma crise econômica profunda. Na época, 41% dos contratos fechados foram alvo de distrato, e as empresas gastaram 1,1 bilhão de reais nestas negociações. Pouco depois, em 2018, o governo editou uma nova legislação de distrato (Lei nº 13.786/18), para regular o tema e dar segurança jurídica para empresas e pessoas físicas. 

A história mostra, portanto, que o gestor jurídico corporativo deve dominar a legislação de distrato e entender o impacto desse tipo de rescisão nas empresas em crises passadas. Veja alguns dados sobre o tema, compilados pela Mediação Online e levantados em um estudo da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias)

  • Quase um terço dos imóveis foram alvo de distrato nos últimos anos

O percentual do mercado residencial de médio e alto padrão de unidades que foram alvo de distrato entre 2014 e 2019 foi de 30,5%. O valor médio dos imóveis era de R$ 435.164 e o valor total dos imóveis devolvidos foi de 7 bilhões de reais.

  • Conflitos judiciais sobre distrato duram mais de dois anos

De acordo com os dados da análise da Abrainc, os processos judiciais que nasceram dos distratos realizados entre os anos de 2014 e 2019 duram, em média, 30,6 meses e o percentual de retenção de imóveis por determinação judicial é de 20%.

  • O setor de construção e incorporação é altamente judicializado

Hoje, correm pelas varas judiciais do Brasil 78 milhões de processos judiciais. Destes, 6,7 milhões têm empresas do setor da construção civil e incorporação imobiliária como parte. 

  • E os impactos econômicos da judicialização dos conflitos são altos

Considerando um imóvel à venda por R$ 435 mil reais, o custo total de uma ação judicial para os cofres da incorporadora é de quase 64 mil reais. E isso contabilizando gastos indiretos, como os juros de mora em citação, e os diretos, como as despesas processuais e naturais do bem, como condomínio e IPTU. Ou seja, para cada processo, o custo sobre o valor de imóvel é de cerca de 14,6%.

  • Os meios alternativos de resolução de conflitos podem reduzir esses custos

Na Justiça Comum, o tempo médio de tramitação de um processo é de 42 meses. Ao optar por manter o conflito nas vias judiciais, o custo total de defesa da empresa é de 4 milhões de reais. Ao desjudicializar, contudo, submetendo o caso à mediação ou negociação, a empresa deixará de gastar 1,6 milhão de reais, reduzindo em 37% o custo com a defesa.

Os dados deixam evidente que a estratégia jurídica que o gestor jurídico corporativo desse setor deve contemplar os meios alternativos de resolução de conflitos. Em vez de se envolver em uma ação judicial, que custa tempo e dinheiro, é possível resolver problemas de distrato de forma mais rápida e mais barata por meio da mediação e da negociação. O melhor: tudo isso com a segurança jurídica necessária para trazer tranquilidade às empresas e os consumidores. 

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